Quienes somos y Qué somos

Quienes somos y Que somos

La Constitución de la Comunidad de Propietarios Naranjo de Bulnes se realizó al amparo de la ley 49/60 de 21 de julio de 1960 de Propiedad Horizontal. Por ello y adecuándose a la Ley de Propiedad Horizontal en vigor en ese momento, se constituye en Comunidad Única de Propietarios el día 18 de mayo de 1993, diligenciando el libro de Actas que lo acredita, ante el Registro de la Propiedad el día 21 de Mayo de 1993 con el nombre de Comunidad de Propietarios Naranjo de Bulnes sita en la Plaza Naranjo de Bulnes (folio 2º nota marginal 2ª).

Con fecha 6 de abril de 1999, seis años después de la constitución de la Comunidad Principal, se realiza una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal en la que se incluye el nuevo artículo 24, y por consiguiente la nueva regulación de los Complejos Inmobiliarios Privados que contemplan las Agrupaciones de Comunidades o Mancomunidades. Una vez aprobada la Ley, con el nuevo artículo 24, el Administrador de los portales y la Comunidad en su momento, no realizó las gestiones necesarias para cambiar nuestro estatus a Agrupación de Comunidades, y según reflejan las Actas de la Comunidad en la fecha de modificación de la Ley y posteriores, no hubo gestión, intención, mención ni apunte alguno para una solicitud o un posible cambio, manteniéndose nuestra Gestión y Régimen Jurídico como Comunidad de Propietarios Naranjo de Bulnes con Administración entrelazada, es decir manteniéndose una doble entidad, en primer lugar la de  Comunidades de Propietarios individuales en los Portales y en segundo lugar la Comunidad de Propietarios para las zonas comunes.

Tras la modificación de la Ley y la inclusión del Capítulo III del Régimen de Complejos Inmobiliarios Privados, ¿Era necesario modificar nuestro Régimen Jurídico y adaptarnos a la nueva Ley o podíamos seguir con nuestro Régimen Jurídico de Comunidad Única con administración entrelazada entre Comunidad Principal y Comunidades de Portales?

Podemos afirmar que la Comunidad de Propietarios Naranjo de Bulnes se constituyó como Comunidad en 1993, única forma que le permitía la Ley en ese momento, entrelazando la gestión administrativa entre la Comunidad Principal y los portales, persistiendo en el tiempo hasta nuestras fechas. Para haber cambiado nuestro Régimen Jurídico de Comunidad, tras la modificación de la LPH de 1999 y cambiarnos a alguna de las formulas estipuladas en el nuevo artículo 24 que regirá los Complejos Inmobiliarios Privados o habernos constituido en Agrupación de Comunidades directamente, deberíamos estar formados, obligatoriamente por dos o más edificaciones independientes (en nuestro caso somos un solo edificio o bloque de viviendas, dado que todos los edificios o portales están en nexo de unión). También deberíamos haber realizado varios cambios sustanciales en la Gestión y en el Régimen Jurídico de la Comunidad. En primer lugar, se debería haber aprobado en Junta General de Propietarios la modificación del Régimen Jurídico de la Comunidad Principal cambiándola a Agrupación de Comunidades. En segundo lugar, y si se hubiese aprobado la modificación en Junta, a las reuniones de la Agrupación solo podrían asistir los Presidentes de los Portales, los cuales deberían haber convocado con anterioridad la Junta de Propietarios de su Portal y tomar las decisiones que llevarían a la Junta de la Agrupación. En tercer lugar, se debería haber inscrito en el Registro de la Propiedad a la Comunidad Naranjo de Bulnes como Agrupación de Comunidades, aprobando posteriormente unos estatutos que permitiese ampliar la competencia de la Junta de Gobierno de la Agrupación y el Presidente, el cual como tal, hubiese tenido limitada la competencia al no tener personalidad Jurídica. Otro precepto importante, es que tras la inclusión del articulo 24 en la Ley, si hubiésemos tenido que modificar nuestro Régimen Jurídico a Agrupación de Comunidades, el Administrador en ese momento, debería haber realizado obligatoriamente los pasos pertinentes para ello, debido a que la Ley en su Disposición Transitoria Primera lo obliga en un máximo de 2 años, situación que no se gestionó ni se realizó. 

También debemos de conocer, que al no adoptar el régimen jurídico de Agrupación de Comunidades y seguir manteniendo el de Comunidad de Propietarios, aunque con gestión entrelazada, lo cual permitió la reforma de la Ley y las sentencias que lo avalaron posteriormente, se salvaguardó los derechos de las Comunidades constituidas antes de la reforma.

El punto que consideramos más importante, es que tanto doctrinal como jurisprudencialmente se admite, en materia de Propiedad Horizontal y con apoyo en los arts. 392, 396 y ss. C.C., la posibilidad de coexistencia de dos tipos de Comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio o portal y la general o extensa que afecta a toda una urbanización o edificio con varios portales, pero sometidas ambas al régimen de la ley de Propiedad Horizontal, sin que exista inconveniente legal ni jurisprudencial en admitir que la defensa de los intereses comunitarios que por, traspasar los propios y exclusivos de cada edificio o portal, puedan ser asumidos por la Comunidad General (ss. 18 abril 1988, 30 marzo 1989 y 23 septiembre 1991), pero correlativamente cada Comunidad habrá de reclamar a cada uno de sus copropietarios los gastos de elementos o servicios comunes propios de cada una, conforme al porcentaje de participación establecido en el título constitutivo y abonarlo a la Comunidad General. En nuestro caso, el porcentaje es común e igualitario para todos los Propietarios

Tras esto, y con el fin de poder reducir considerablemente los costes que soportan los Propietarios por esta duplicidad de Administraciones entrelazadas que no debieron de realizarse en su momento, desde la Junta de Gobierno de la Comunidad Principal, se ha ido unificando los contratos de servicios de los portales con el fin de reducir los costes por contratación global, mejorar los servicios actuales y conseguir valor añadido en los mimos, regulando unos estándares de calidad para la prestación difícil de verificar y controlar de forma independiente. Asimismo, la gestión unificada mejora la comunicación de los Propietarios con las Empresas al tener un único interlocutor visible, es decir, la Comunidad Principal a través de su representante, tanto dentro de los portales como en la gestión de las zonas comunes.
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